Khi liên hệ với các công ty xây dựng nhà trọn gói không uy tín trên thị trường xây dựng thượng vàng hạ cám hiện nay, có thể bạn sẽ nhận được báo giá xây nhà giá rẻ hơn nhiều hơn những nơi khác, nhưng sau khi xây sẽ có thể phát sinh lên 60%, các bạn phải cẩn thận với những dịch vụ báo giá như thế này nhé.
Chào mừng các bạn đến với bài viết tiếp theo của xây dựng An Khang. Hôm nay An Khang muốn chia sẻ với các bạn những lý do có thể khiến xây dựng nhà trọn gói giá rẻ mà kém chất lượng dẫn đến những phát sinh không mong muốn của nó
1. Cẩn trọng với báo giá theo mét vuông (m²)
Lưu ý đầu tiên An Khang muốn nói với các bạn là nên cẩn trọng với việc báo giá theo mét vuông (m²) nhé. Phần này An Khang cũng đã nói nhiều lần trong các bài viết của mình rồi. Với những nhà thầu có kinh nghiệm lâu năm, đã làm nhiều công trình, họ cũng phải tính toán chi tiết trước khi báo giá theo m² cho các bạn.
Việc báo giá theo m² ở giai đoạn đầu có thể giúp các bạn hiểu và nắm được mức kinh phí để dự trù. Khi các bạn tham khảo chi phí báo giá theo m² từ một số nhà thầu, các bạn nên tự cộng thêm 10% đến 20%. Đây là kinh phí dự trù khi các bạn chưa có bản vẽ hay thông tin chi tiết.
Ví dụ, nếu các bạn có trong tay 1 tỷ, các bạn nên dự trù kinh phí xây nhà khoảng 800 triệu. Với báo giá theo m² hiện tại (năm 2025), khi có những phát sinh trong quá trình thiết kế theo mong muốn hoặc chi tiết các bạn yêu cầu thêm, lúc đó các bạn sẽ có chi phí đã dự trù sẵn và sẽ không thành vấn đề. Nếu chi phí có tăng lên 850-860 triệu vì các bạn mong muốn thêm hạng mục nào đó được nhà thầu hoặc kiến trúc sư tư vấn, thì các bạn vẫn có khoản dự phòng để chi trả.
Thứ hai, nếu nhà thầu, kiến trúc sư dựa vào mức chi phí 800 triệu các bạn đưa ra, An Khang khuyên các bạn cũng chỉ nên nói mức 800 triệu thôi. Các bạn nên dự trù thêm 10% đến 20% (tức là khoảng 80 triệu đến 160 triệu, hoặc làm tròn thành 200 triệu để có tổng 1 tỷ), nhưng chỉ nên nói với kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng mức ngân sách là 800 triệu để họ tư vấn, thiết kế giải pháp kết cấu, kiến trúc phù hợp với 800 triệu đó.
Đương nhiên, trong quá trình thi công sẽ xảy ra những phát sinh không mong muốn như đã đề cập. Còn không thì các bạn sẽ phải tốn thêm chi phí cho một trong những yếu tố đó, làm chi phí bị đội lên. Khi chi phí phát sinh bị đội lên, các bạn đã có khoản dự phòng 10-20% này.
2. Lên kế hoạch cho Sân vườn & Ngoại thất
Các bạn cũng lưu ý là khi có kế hoạch xây nhà, nên có cả kế hoạch cho phần sân vườn, đường đi của mình. Đó là yếu tố sân vườn nhé các bạn. Khi xây dựng ở thành thị, khu đô thị, khu dân cư, vấn đề sân vườn này thường ít hơn, chỉ là khoảng lùi trước, lùi sau, đâu đó khoảng vài mét vuông. Khi đó, các bạn có thể dự trù một phần chi phí nhỏ, hoặc chỉ cần thêm vài chục triệu cho phần hàng rào, cổng rào.
Ví dụ, các bạn có một khoảng sân trống trải xung quanh, cây cối mát mẻ, thì có thể bố trí thêm một nhà mát (chòi nghỉ) để khi tiếp khách không cần dẫn vào phòng khách mà ra thẳng ngoài đó ăn uống, uống trà, tụ tập... đúng không các bạn? Đó là những điều các bạn nên dự trù trước khi xây, nhất là khi có diện tích đất lớn nhưng diện tích xây nhà chỉ khoảng 100 m².
3. Làm rõ Hạng mục công việc & Chi tiết Vật tư trong Hợp đồng
Các bạn phải làm rõ các hạng mục công việc trong hợp đồng. Ghi rõ làm những gì, không làm những gì, hạng mục nào được trừ ra, hạng mục nào không bao gồm, phần nào của nhà thầu, phần nào của chủ nhà. Ví dụ, vấn đề thi công phần thô thì An Khang sẽ báo giá theo gói thô.
Còn nếu các bạn muốn giao trọn gói 'nguyên căn', nhưng nếu xây dựng nhà trọn gói 5 triệu/m², thì với 100 m² sẽ bao gồm những gì? Hệ thống cửa dùng loại gì? Cửa gỗ, cửa Xingfa hay cửa sắt? Cửa phòng ngủ dùng loại gì? Thậm chí, các bạn cần có sơ bộ bản vẽ mặt bằng để đếm được có bao nhiêu bộ cửa, bao nhiêu m² cửa đi, bao nhiêu m² cửa sổ. Phần cửa này rất nhạy cảm nhé các bạn. Với nhà 100 m², riêng phần cửa có thể tốn từ 50 đến khoảng 100 triệu đồng. Cho nên phần này dễ làm thâm hụt ngân sách của các bạn nhất, dễ phát sinh chi phí nhất nhé các bạn.
Ví dụ, một căn nhà sơ bộ sẽ có một cửa chính, một cửa đi phía sau, một cửa nhà vệ sinh và hai cửa phòng ngủ. Các bạn nên liệt kê ra có bao nhiêu bộ cửa, với chi phí 500 triệu này thì hạng mục cửa bao gồm những gì, chủng loại ra sao. Đặc biệt là phần tam cấp ốp đá hay lát gạch, hệ thống mái như thế nào. Khi báo giá theo m² thì rất dễ phát sinh ở chỗ này.
Như đã nói, nếu mái nhà của các bạn lợp tôn (mái tôn), chi phí sẽ khác. Nếu các bạn lợp ngói (mái ngói), chi phí sẽ khác. Không thể nào đánh đồng chi phí 5 triệu/m² (cho nhà 100m²) mà làm mái tôn lại giống như làm mái Nhật được các bạn. Cho nên các bạn phải đầu tư thêm tiền. Lúc đó, khi hợp đồng của các bạn, các hạng mục công việc không rõ ràng, chắc chắn các bạn sẽ bị phát sinh phần này.
Cho nên An Khang cũng muốn nêu bật với các bạn là kinh nghiệm khi xây nhà là nên nói rõ mong muốn của mình ra. Đừng để đến khi nhìn thấy nhà mẫu đẹp, công năng phù hợp rồi, nhưng mình lại có những mong muốn khác về vật tư hoàn thiện, thì lúc đó sẽ phát sinh thêm chi phí, Chỉ cần bộ cửa phát sinh thêm vài cửa sổ thôi là chi phí có thể tăng lên vài chục triệu rồi.
Rồi những chi tiết lặt vặt khác như hệ thống mái. ví dụ mái tôn chi phí khoảng 300.000đ/m². Nhưng khi làm mái ngói hoặc mái Nhật, chi phí có thể lên vài trăm ngàn cho tới cả triệu đồng/m². Nhà của các bạn 100 m² thì chi phí mái có thể chênh lệch nhau cả trăm triệu. Vậy thì nhà của bạn từ 500 triệu lên 600 triệu (chỉ vì thay đổi loại mái) là bình thường. Các bạn phải cực kỳ lưu ý điểm này về hạng mục công việc cũng như báo giá theo m² nhé.
Và tiếp theo, An Khang khuyên bản kiểm trang thấy rằng hợp đồng không chi tiết. Hợp đồng đó cần ghi rõ vật tư sử dụng là gì, tôn loại gì, gạch ốp tới đâu, chỉ ghi chung chung là 'ốp len chân tường' thôi. Đây là điểm các bạn nên hỏi lại. Nhiều khi các bạn mới xây nhà lần đầu chưa hình dung ra việc ốp gạch cao, nhưng chắc chắn chi phí ốp gạch sẽ cao hơn chi phí sơn tường. Cho nên các bạn phải yêu cầu rõ ngay từ đầu.
4. Lưu ý về Vấn đề Tạm ứng
Điểm cuối cùng An Khang muốn nhắc đến trong hợp đồng của ngôi nhà bị vướng phải là về vấn đề tạm ứng. Vấn đề tạm ứng này sẽ có những nhà thầu tạm ứng tới 50% ngay sau khi ký hợp đồng. Họ nói nếu chấp nhận mức giá đó và tạm ứng ngay số tiền đó sau khi ký hợp đồng thì tổng chi phí mới sẽ có thể giảm thêm. Còn nếu đợi đến ngày thi công mới ứng, hoặc ứng theo từng hạng mục, thì chi phí sẽ tăng lên.
Chúng ta nên liệt kê rõ các hạng mục công việc, làm tới đâu nghiệm thu tới đó, hoặc chỉ ứng trước cho hạng mục sắp thực hiện. Như vậy, chủ nhà sẽ yên tâm về tài chính của mình, và nhà thầu cũng yên tâm có tiền mua vật tư, thuê nhân công để làm nhà cho các bạn.
Giải pháp khi tìm nhà thầu xây nhà trọn gói giả rẻ: Yêu cầu Báo giá Chi tiết (Dự toán)
Một là vấn đề báo giá theo m². Nếu các bạn không có chuyên môn hoặc chỉ muốn có đơn giá để tham khảo, thì phải cực kỳ chú ý ba điểm sau:
Hạng mục công việc trong hợp đồng: Phải rõ ràng công việc nào của chủ nhà, phần nào của nhà thầu. Khi giao trọn gói thì lúc nhận nhà đã có bếp chưa, đèn điện chưa, thiết bị vệ sinh gồm những gì, loại nào...? Tất cả phải rõ ràng.
Chi tiết vật tư & Quy cách: Phải ghi rõ loại vật tư (tôn gì, gạch gì, cửa hệ gì, kính mấy ly...), quy cách thi công (gạch ốp tới đâu, nền đổ bê tông không...). Phải yêu cầu rõ ràng, chi tiết để có căn cứ tính toán khi thay đổi hoặc phát sinh.
Vấn đề tạm ứng: Nên chia thành nhiều đợt nhỏ theo tiến độ, nghiệm thu hạng mục nào thì tạm ứng cho hạng mục đó hoặc hạng mục tiếp theo. Tránh tạm ứng số tiền lớn ngay từ đầu.
Thêm một điểm nữa mà An Khang muốn nói, nếu các bạn là người kỹ lưỡng, muốn tính toán chi tiết và mong muốn những rủi ro này không xảy ra, thì các bạn nên yêu cầu báo giá theo bảng dự toán chi tiết. Các bạn yêu cầu họ lập một bảng chi tiết từng hạng mục công việc, ghi rõ đơn giá vật tư, nhân công, và ra thành tiền tổng cộng. Các bạn phải kiểm soát được bảng dự toán đó.
Bảng dự toán chi tiết đó sẽ giúp giải quyết vấn đề về sự rõ ràng của hạng mục công việc. Bản báo giá chi tiết đó cũng giống như một bản dự toán, một phụ lục của hợp đồng, liệt kê các đầu mục công việc ra cho các bạn.
Riêng bên xây dựng trọn gói An Khang thì sẽ có hai loại:
Bảng dự toán chi tiết.
Danh sách vật tư và mô tả chi tiết hạng mục công việc sẽ thực hiện như thế nào.
Nếu An Khang làm phần thô, sẽ phân rõ phần nào bao gồm nhân công và vật tư phụ là của An Khang, và phần nào là phần hoàn thiện (ví dụ như cửa) là của chủ đầu tư (chủ nhà). Chủ nhà sẽ hình dung ra được công việc qua bảng danh mục hạng mục công việc này. Trong hợp đồng, chúng tôi cũng ghi rõ công việc nào dành cho Bên A (chủ đầu tư), công việc nào dành cho Bên B (An Khang).
Vấn đề tạm ứng, An Khang sẽ chia nhỏ thành nhiều đợt. Các giai đoạn giám sát cũng chính là các giai đoạn các bạn có thể nghiệm thu để tạm ứng. Có những công trình An Khang làm nhiều tầng, số đợt tạm ứng có thể lên tới 11-12 đợt là bình thường, chứ không phải chỉ có ba đợt rồi các bạn chuyển một cục tiền lớn, lúc đó lại rơi vào thế 'cầm đằng lưỡi' thì không hay nhé.
Dịch vụ Lập dự toán của An Khang
Và nếu các bạn mong muốn có một bảng dự toán chi tiết cho căn nhà của mình để tham khảo, các bạn có thể liên hệ với An Khang. Đội ngủ của An Khang hiện tại cũng đang cung cấp dịch vụ lập dự toán cho các bạn. Trong dự toán đó, phần thô sẽ có độ chính xác gần như 95%. Còn phần hoàn thiện, An Khang sẽ liệt kê các đầu mục công việc, các hạng mục và áp một mức giá thị trường tham khảo, kèm theo bảng giá thị trường cho các bạn.
Cũng hy vọng qua bài viết này, các bạn có thêm thông tin để cân nhắc, xem xét khi nhận báo giá theo m² thì nên kiểm tra những gì, cần có những gì, và lưu ý những gì khi ký hợp đồng. Và vấn đề tạm ứng cũng cần hết sức kỹ càng nhé các bạn.
