Trong bài viết này, xây dựng An Khang sẽ giải thích cho các bạn giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì, hợp đồng thi công trọn gói phần thô và nhân công hoàn thiện, bao gồm những gì. Vì hợp đồng xây nhà thô là một loại hợp đồng rất phổ biến. Chủ nhà cũng rất thích vì khi xây thô có thể tự mua được phần vật tư hoàn thiện cho mình. Nhà thầu cũng rất thích vì có thể tự chủ động mua vật tư thô.
Khi thi công phần thô, việc tập kết vật tư vào công trình diễn ra rất nhanh; có thể trong một, hai tuần là đã có thể tiếp tục những hạng mục tiếp theo. Khi đó, các bạn sẽ giao cho nhà thầu phần vật tư thô để họ tự chủ động. Đó chính là hợp đồng thi công phần thô. Sau này, nó sẽ có thêm cụm từ "nhân công hoàn thiện". Các bạn có thể sẽ bị rối, không biết "nhân công hoàn thiện" bao gồm những gì. Hôm nay, An Khang sẽ đi chi tiết về vấn đề này.
Hợp đồng báo giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì?
Khi các bạn đọc hết bài viết này, các bạn sẽ hiểu được những chi tiết liên quan tới vấn đề phần thô, có được tư liệu cho mình về việc giao khoán trọn gói phần thô cho nhà thầu, và biết cách chủ động mua những vật tư hoàn thiện.
Đầu tiên, phần không thể thiếu là phần cọc. Tùy vào công trình của các bạn, phần cọc này có thể là móng đơn, móng băng, hoặc móng cọc ép/khoan nhồi.
Móng đơn: Dùng cho nhà cấp bốn, có thể sử dụng cừ tràm hoặc cừ ép (ví dụ: cừ F200, dài 4m).
Móng băng: Cũng có nhiều loại. Có thể dùng cừ tràm, cọc dài khoảng 2m - 4m (tiết diện 10x10 cm). Một số nền đất cứng thì không cần cọc nhưng vẫn dùng móng băng.
Móng cọc: Có hai loại phổ biến là cọc ly tâm (có sẵn) và cọc khoan nhồi. Cọc khoan nhồi thường dùng cho nhà xây chen, hai bên có nhà giáp ranh không ép cọc được.
Chi phí cọc khoan nhồi sẽ cao hơn cọc ly tâm. Cọc ly tâm dùng cho miếng đất trống, có thể ép và biết được tải trọng, giúp tiết kiệm chi phí. Nếu không ép được ly tâm, bạn phải chi nhiều hơn cho cọc khoan nhồi. Ví dụ, cọc ly tâm D300 giá khoảng 280.000 - 320.000 VNĐ/m tới (tùy vị trí và công ép), còn cọc khoan nhồi khoảng 350.000 - 380.000 VNĐ/m tới.
Các bạn có thể tự tìm đơn vị khoan nhồi, ép cọc, hoặc mua cừ tràm về cho thợ đóng nếu muốn tự quản lý phần này hoặc có thể để xây dựng An Khang giúp bạn ép cọc. Thường báo giá theo m² sẽ tính riêng phần cọc, các bạn lưu ý nhé.
Sau khi xong phần cọc là đến phần ngầm. Phần này có nhiều người hỏi tại sao tính diện tích sàn rồi mà phần ngầm lại tính nữa. An Khang xin chia sẻ, phần ngầm bao gồm:
Cát san lấp: Đây là phần hơi nhạy cảm. Khi chúng tôi bóc dự toán, phần cát thường cao khoảng 4 tấc đến 4 tấc rưỡi. Nhiều trường hợp nền đất thấp, dưới mương sâu tới 1m - 1.2m, thì báo giá theo m² không thể tính hết được và dễ bị trượt giá. Các bạn cần lưu ý khi giao nhà thầu. Khi khảo sát, nhà thầu sẽ tính toán lượng cát san lấp cần thiết.
Thông thường, các bạn có thể tự san lấp, bàn giao mặt bằng cho nhà thầu. Nếu không, cần thống nhất với nhà thầu về khối lượng cát đổ vào phần ngầm, xem nhà thầu có bao luôn phần cát này không.
Hầm tự hoại và Hệ thống thoát nước: Phần này cũng quan trọng, bao gồm cống thoát nước, các loại ống (ví dụ: ống 168, 200 hoặc lớn hơn) cho thoát nước sinh hoạt và hầm tự hoại, dẫn nước ra hệ thống công cộng.
Đài móng và Giằng móng: Đây là hệ thống ngăn chuyển vị móng, tốn kém khá nhiều chi phí. Nôm na nó giống như đà kiềng, kiềng tất cả các đầu cọc lại để khi lún sẽ lún đều. Đài móng là điểm nối giữa cọc và cột. Phần này chi phí rất lớn (cốt pha, sắt thép, bê tông), có thể chiếm từ 30% đến 50% chi phí phần thô (so với chi phí xây tường ở các tầng trên). Vỉ thế An khang hay đưa vào dự trù kinh phí khoảng 30% diện tích sàn (tính theo đơn giá phần thô).
Các bạn lưu ý, tỷ lệ % này tính trên đơn giá phần thô, không phải đơn giá hoàn thiện. Ví dụ: đơn giá thô 4 triệu/m², 30% là 1.2 triệu/m². Nếu áp vào đơn giá hoàn thiện 7 triệu/m², 30% sẽ là 2.1 triệu/m², gây chênh lệch và làm đội chi phí dự trù. Đây là nguyên nhân khiến nhiều nhà tính dự trù ra chi phí cao hơn.
Tiếp theo là phần quan trọng nhất của khung nhà: phần thân. cũng chia ra nhiều hạng mục cho phần thô này:
- Cột
- Dầm
- Sàn: Hệ thống dầm, sàn, cột là bắt buộc.
- Mái: Phần mái cũng được tính tỷ lệ tương tự phần ngầm vì có nhiều hệ mái khác nhau.
Tường bao:
Tùy vào thiết kế, công năng, quy mô công trình mà kích thước cột, dầm, sàn sẽ khác nhau.
Nhà phố, nhà cấp 4: Cột tối thiểu dùng thép phi 16. Hệ thống dầm sàn cũng vậy, tối thiểu phi 16. Các hệ dầm vượt nhịp hoặc dầm lớn có thể cần bố trí phi 18, phi 20, thậm chí phi 22 để tăng cường.
Kích thước cột: Phải dựa vào thiết kế tiêu chuẩn (ví dụ: 20x30, 20x40, 20x20 cm). Cột liền tường sẽ liên quan đến phần tường sau này.
Sàn: An Khang thường dùng thép 2 lớp phi 8, dày 100mm - 120mm (1 tấc - 1 tấc 2).
Phần mái sẽ có nhiều hệ khác nhau: mái tôn, mái bê tông cốt thép, mái ngói. Trong phần thô, An Khang sẽ tính luôn phần này:
Hệ thống sê nô: Sẽ được tính vào.
- Mái bê tông cốt thép (sàn mái): Chiếm khoảng 50% diện tích sàn.
- Mái tôn: Chiếm khoảng 10% - 15% diện tích sàn.
- Mái ngói: (Tỷ lệ có thể khác, cần làm rõ).
- Lưu ý: Các tỷ lệ % này cũng tính trên đơn giá phần thô. Ví dụ, mái tôn 10% - 15% của đơn giá thô 4 triệu/m² là khoảng 400.000 VNĐ/m². Giá này bao gồm hệ thống xà gồ, ốc vít và nhân công.
- Khi tính toán dựa trên diện tích sàn, nhưng khi thi công mái sẽ có độ dốc (diện tích mái lớn hơn diện tích sàn), An Khang thường tính dư ra khoảng 10% - 15% để bù vào phần chênh lệch này.
- Tiếp tục là phần tường, phần này cũng hay gây tranh cãi nếu không thống nhất từ đầu:
- Tường 100 (tường 10): thường dùng cho tường hai bên hông (nếu không phải tường chịu lực chính hoặc tiếp xúc nắng) và tường vách ngăn.
- Tường 200 (tường 20): thường dùng cho:
- Bệ cửa đi phía trước.
- Mặt trước và mặt sau công trình (vì tiếp xúc trực tiếp với nắng, tường 20 giúp nhà mát hơn).
- Một số vị trí như vách trang trí, khu vực chiếu nghỉ cầu thang (nếu có đà).
- Vách trang trí phòng ngủ, phòng khách (tùy thiết kế).
Yêu cầu thay đổi: Nếu ban đầu thiết kế là tường 100, sau đó bạn yêu cầu đổi sang tường 200, nhà thầu sẽ tính phát sinh chi phí. Vì xây tường 200 tốn vật tư (gạch, vữa), tốn nhân công hơn. Các bạn nên lưu ý và thông cảm cho nhà thầu. Nếu cột là 200, bạn muốn xây tường 200 hai bên cho liền cột, Chúng tôi sẽ tính toán chi tiết, trừ đi chi phí tường 100 và cộng thêm chi phí tường 200 theo đơn giá m².
Phần tường này đương nhiên bao gồm cả tô trát hai mặt. Có một điểm nhạy cảm cần nhắc: khi xây nhà chen, hai bên có nhà υπάρχοντος, việc tô trát mặt ngoài có thực hiện được không? Có tính chi phí tô trát mặt đó không hay bớt lại? Khi An Khang tính chi tiết, sẽ trừ lại phần tô trát không làm được đó, bù đắp vào phần chống thấm bên trong hoặc xử lý khác.
Ví dụ: xây tới đâu, trám hồ tới đó ở những chỗ có thể để hạn chế nước mưa thấm vào gạch, vào tường. Các bạn cần thương lượng với nhà thầu về phương án xử lý chống thấm, xem có thể dùng chi phí tô trát không làm được đó để bù vào việc chống thấm tốt hơn bên trong, hoặc thậm chí bù thêm tiền để ốp gạch mặt trong cho đỡ thấm. Nếu nhà xây ở nơi đất trống, hai bên chưa có nhà, dùng cọc ly tâm vừa rẻ, vừa tô trát được cả mặt ngoài thì chất lượng sẽ tốt hơn nhiều.
Đó là toàn bộ hệ thống phần thô và vật tư mà An Khang cung cấp trong gói thầu này: cọc, nhân công ép cọc, phần ngầm (cát, gạch xây hầm tự hoại, ống thoát nước, thép đài móng, giằng móng, bê tông...), phần thân (thép cột, dầm, sàn, bê tông, gạch xây tường, xi măng, cốt pha...), mái (tôn/ngói/bê tông, xà gồ...). Toàn bộ vật tư này nhà thầu sẽ mua hết. Khi làm tới đây, các bạn không cần đụng tay vào vấn đề vật tư nữa.
Qua tới phần tiếp theo là khâu hoàn thiện. Tại sao lại có "nhân công hoàn thiện"? Nhân công hoàn thiện sẽ làm những gì? Vật tư nào nhà thầu sẽ mua trong hợp đồng phần thô + nhân công hoàn thiện?
Phần nhân công hoàn thiện sẽ bao gồm các hạng mục:
Lát gạch nền và Ốp gạch tường: Các bạn lưu ý:
Khi tính toán dự toán chi tiết, anh em chỉ tính ốp gạch cho phần mặt tiền (nếu thiết kế có ốp gạch). Nếu không ốp gạch mặt tiền, chi phí đó có thể chuyển sang việc khác (ví dụ: dùng sơn tốt hơn). Nếu ốp đá mặt tiền, An Khang sẽ hỗ trợ xây tường gạch thẻ hoặc xử lý nền để đơn vị đá vào làm cho chuẩn, tránh bị bung sau này.
Ốp gạch toàn bộ nhà vệ sinh (WC).
Len chân tường: An Khang sẽ len chân tường cao khoảng 1 tấc 2 đến 1 tấc rưỡi (âm vào tường cho đẹp), tùy yêu cầu và tùy khổ gạch (ví dụ: gạch 60x60 cắt ra). Chỉ len chân tường ở các vách tường bên ngoài, không ốp toàn bộ tường như trong WC. Nếu các bạn muốn ốp cao hơn (ví dụ: ốp tường bếp, tường phòng khách...), nên đề xuất để nhà thầu tính toán chi phí phát sinh. Nên thống nhất việc này từ đầu để tránh tranh cãi về sau.
Điện nước (phần lắp đặt thiết bị):
Phần âm tường (ống luồn dây điện, đế âm, dây điện) đã thi công trong quá trình làm phần thô.
Xây dựng An Khang thường tặng thêm việc đi dây chờ cho một số hạng mục dễ phát sinh sau này và khó làm thêm: vị trí đặt máy lạnh (đi sẵn nguồn điện, thậm chí có thể nhận làm luôn ống đồng chờ), hệ thống nước nóng năng lượng mặt trời (đi sẵn ống nước nóng PPR chịu nhiệt âm tường).
Sau này, các bạn chỉ cần mua thiết bị về (lavabo, bồn cầu, vòi sen, đèn...), bên chúng tôi sẽ cung cấp nhân công lắp đặt các thiết bị này vào các đầu chờ đã có sẵn. Việc đấu nối các đầu chờ nước nóng có thể tốn thêm chi phí nhân công nhỏ (khoảng 100.000 VNĐ/đầu).
Sơn nước: Nhân công sơn nước (trét bột, sơn lót, sơn hoàn thiện). Các bạn mua sơn, bột trét về, nhà thầu sẽ cung cấp nhân công và dụng cụ để thi công.
Vật tư phụ nhà thầu cung cấp trong giai đoạn hoàn thiện:
Xi măng, keo dán gạch để phục vụ công tác ốp lát.
Một số vật tư phụ cho điện nước (ví dụ: băng keo, khớp nối đơn giản...). Các bạn sẽ mua mặt nạ công tắc, ổ cắm để nhà thầu lắp vào đế âm đã có.
Dụng cụ thi công (giàn giáo, máy móc...).
Đó là toàn bộ những công việc liên quan tới nhân công hoàn thiện và một số vật tư phụ đi kèm trong gói "Phần thô + Nhân công hoàn thiện".
Một số hạng mục thường KHÔNG bao gồm trong phần nhân công hoàn thiện của nhà thầu chính (trừ khi có thỏa thuận riêng):\
Đóng trần thạch cao/trần nhựa: Đơn vị thi công trần sẽ báo giá bao gồm cả vật tư và nhân công lắp đặt của họ.
Lắp đặt cửa: Các bạn mua cửa (nhôm Xingfa, gỗ, sắt...), đơn vị cung cấp cửa thường sẽ bao luôn phần lắp đặt. Nhà thầu xây dựng sẽ phối hợp (chừa ô chờ đúng kích thước, hỗ trợ mặt bằng...).
Ốp đá Granite/Marble: Các bạn thuê đơn vị đá, họ sẽ báo giá bao gồm vật tư đá, vật tư phụ (keo, pát...) và nhân công ốp đá của họ. Nhà thầu xây dựng chỉ phối hợp. Nếu cần, An Khang có thể giới thiệu đơn vị ốp đá.
Nếu cọc tới đây các bạn cũng đã hình dung hợp đồng xây thô là gì, cùng An Khang tìm hiểu chi tiết vật liệu khi xây dựng thô tại xây dựng An Khang nhé:
1.1 Phần xây dựng cơ bản (bao gồm nhân công và vật tư xây thô):
- Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân (nếu điều kiện mặt bằng cho phép).
- Vệ sinh mặt bằng thi công, định vị tim, móng.
- Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm phân, bể nước và vận chuyển đất đã dào đi đổ.
- Đập cắt đầu cọc BTCT (đối với các công trình phải sử dụng cọc - cừ gia cố móng)
- Đổ bê tông đá 4x6 MAC100 dày 100mm đay móng, dầm móng, đà kiềng.
- Sản xuất lắp dựng cốt thép, coffa và đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng lầu, sân thượng, mái.
- Sản xuất lắp dựng cốt thép, coffa và đổ bê tông thép, coffa và đổ bê tông đáy, nắp hầm phân,… (hầm phân sẽ thi công theo cố định vào hệ thống dầm, đà kiểng…tránh hiện tượng sụt lún sau này).
- Sản xuất lắp dựng cốt thép, coffa và đổ bê tông thép, coffa và đổ bê tông cầu thang và xây mặt bậc bằng gạch thẻ (không tô mặt bậc cầu thang).
- Sản xuất lắp dựng cốt thép, coffa và đổ bê tông vách hầm - đối với công trình có tầng hầm (vách hầm cao hơn code vỉa hè + 300mm).
- Xây toàn bộ tường bao, tường ngăn chia phòng toàn bộ công trình.
- Tô các vách (không tô trần và các vị trí ốp đá granit,…)
- Xây tô hoàn thiện mặt tiền.
- Cán nền các tầng lầu, sân thượng, mái, ban công, nhà vệ sinh.
- Chống thấm sân thượng, sàn vệ sinh, mái và sàn ban công.
- Lắp đặt dây điện âm, ống nước lạnh âm, uống nước nóng - nếu có (không cung cấp ống nước nóng), cáp mạng, cáp truyền hình, dây điện thoại âm, khoan cắt lỗ bê tông ống nước bằng máy khoan lõi chuyên dụng. (Không bao gồm mạng LAN cho văn phòng, hệ thống chống sét, hệ thống cho máy lạnh, hệ thống 3 pha, điện thang máy).
- Thi công lợp ngói mái, tole mái (nếu có).
- Dọn dẹp vệ sinh công trình hằng ngày.
1.2 Phần hoàn thiện
- Ốp lát gạch toàn bộ sàn của nhà, phòng bếp, tường vệ sinh theo bản vẽ thiết kế.
- Ốp gạch, đá cầu thang, đá trang trí mặt tiền nhà (không quá 10%).
- Dán gạch len tường, vệ sinh gạch và trét ron gạch.
- Gắn lan can cầu thang, lan can mặt tiền, lam trang trí, kính chiếu sáng,…
- Lắp đặt thiết bị điện và đèn chiếu sáng: công tắc, ổ cắm, bóng đèn, dây internet.
- Lắp đặt thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabo, vòi nước, vòi sen,…
- Lắp đặt cửa gỗ, cửa nhôm, cửa sắt,…
Tóm lại
Hy vọng qua bài viết này, các bạn sẽ hiểu rõ hơn về hợp đồng thi công phần thô và nhân công hoàn thiện, nó bao gồm những gì. Đây là loại hợp đồng phổ biến vì nhà thầu có thể chủ động mua vật tư thô, đẩy nhanh tiến độ giai đoạn đầu.
Sau đó, giai đoạn hoàn thiện có nhiều hạng mục, nhiều nhà cung cấp, việc các bạn tự chọn lựa vật tư hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, đèn...) đôi khi cần thời gian chờ hàng. Việc phân chia rõ ràng giúp nhà thầu chủ động tổ chức thi công phần thô hiệu quả, nhanh gọn hơn so với việc các bạn phải tự mua vật tư thô về giao cho thợ làm, tránh việc chờ đợi và qua trung gian không cần thiết.
Cần từ vấn xây dựng nhà thô hay trọn gói, đừng ngần ngại gọi ngay Hotline tư vấn 24/7: Anh Nam 090 567 1168 - có sử dung Zalo để nhận báo giá miễn phí nhé.
